El Tribunal Supremo ha dado un respaldo al sector de la hostelería al permitir que los restaurantes y bares que se encuentren en locales de comunidades de vecinos puedan tener accesos a la vía pública sin problemas, aunque no quiera el vecindario y éste trate de impedirlo con acuerdos mayoritarios.
Con esta doctrina, el Alto Tribunal eleva el valor del fondo de comercio de estos negocios al desaparecer esta traba, fuente de frecuentes disputas entre los restaurantes y sus respectivas comunidades de vecinos, ya que éstas no podrán esgrimir acuerdos en los que se impida el derecho de acceso a través de los elementos comunes de las urbanizaciones. Es bastante habitual que los restaurantes se encuentren situados en locales de negocio de las comunidades de vecinos y que tengan accesos de entrada comunes con el edificio, por ejemplo, a través del portal o del jardín de la comunidad de propietarios. Ésta no podrá ya limitar ni impedir este tipo de accesos, ya que perjudica la marcha del negocio de los restaurantes.
El Supremo ha estudiado el conflicto que surgió hace unos años entre un restaurante y su comunidad de propietarios, una urbanización situada en la Costa Blanca. Los vecinos habían aprobado un acuerdo mayoritario por el que se decidió, por mayoría en la Junta de Propietarios, cerrar las puertas de acceso a la urbanización desde la carretera con cancelas de tipo reja con apertura automática.
El local ya disfrutaba de varios accesos directos al interior, tanto desde la playa como desde la calle, pero la urbanización cerró con una verja automática otros dos, uno peatonal y otro para vehículos. El restaurante, ubicado dentro de la urbanización, impugnó en los tribunales esta decisión. El dueño del establecimiento entendía que tal acuerdo era nulo y así lo reclamó a los tribunales.
En un primer momento, el juzgado de primera instancia aceptó los argumentos del restaurador porque "se había impuesto el criterio de la mayoría en perjuicio del propietario [del local], al no haber tomado en consideración el horario de apertura, ni el uso habitual de accesos por los clientes, el cual no se limita a los que se encuentren en la arena de la playa".
Sin embargo, la Audiencia Provincial de Alicante dio la razón a la comunidad de vecinos porque "la pretensión de tener total libertad de acceso, incluso con vehículos, al restaurante, pretende subordinar los intereses de los vecinos a los del dueño del negocio".
El Tribunal Supremo se ha inclinado de forma definitiva en favor del restaurante. Y lo ha hecho actualizando su doctrina jurisprudencial sobre este tipo de disputas.
La sentencia rechaza el argumento de la Audiencia, en el sentido de que los vecinos podrían vetar las entradas desde la calle porque "cada vez está más extendido el cierre de muchos establecimientos cuando desde el interior se facilita el acceso, con el objeto de controlarlo, y cuando lo que se enclava en el interior es, además del bar, las piscinas, se evidencia que la actuación de la comunidad ha de ser respaldada por el peligro que puede implicar".
Ante este planteamiento, el Supremo sugiere la instalación de "un servicio de vigilancia", que ya contrató la urbanización "con resultado eficaz".
Aparte de este argumento anecdótico, lo realmente importante es que la sentencia, redactada por el magistrado Román García Varela, establece que el derecho del dueño del restaurante a que no le cierren accesos desde la calle prevalece en cualquier caso, aunque los vecinos lo acuerden en la Junta por mayoría: "No cabe dentro de la Ley de Propiedad Horizontal un acuerdo que perjudique a un propietario, sin que por ello tenga la obligación jurídica de soportarlo".
La sentencia también censura que "el acuerdo [de cierre] fue alcanzado sin que previamente se contrastara con los intereses del propietario del restaurante para llegar a un entendimiento de los accesos que deben quedar abiertos".
La sentencia anula, por tanto, el acuerdo y establece que "para que sea válido un acuerdo adoptado por mayoría en la Junta de Propietarios, habrá que respetar los derechos que adquirieron los dueños de los locales de negocio, durante las horas en que estos locales tengan derecho a permanecer abiertos".
Las peleas legales en el patio de vecinos Las batallas jurídicas que se producen en el seno de las comunidades de propietarios son muy numerosas y, por ello, reciben mucha atención por la jurisprudencia. Reclamación de daños, impugnación de cuotas, reparaciones, derechos de servidumbre, etc., son sólo algunos ejemplos de las pugnas en las que se ven envueltos los propios vecinos incluso entre sí. La cuestión de los accesos de los locales comerciales que se encuentran en los edificios de propiedad horizontal son otra de las reclamaciones habituales. Esta sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo representa una aportación fundamental a la jurisprudencia porque soluciona de forma clara una disputa frecuente.
- Consulte la sentencia
(Noticia extraída de Expansión)
Con esta doctrina, el Alto Tribunal eleva el valor del fondo de comercio de estos negocios al desaparecer esta traba, fuente de frecuentes disputas entre los restaurantes y sus respectivas comunidades de vecinos, ya que éstas no podrán esgrimir acuerdos en los que se impida el derecho de acceso a través de los elementos comunes de las urbanizaciones. Es bastante habitual que los restaurantes se encuentren situados en locales de negocio de las comunidades de vecinos y que tengan accesos de entrada comunes con el edificio, por ejemplo, a través del portal o del jardín de la comunidad de propietarios. Ésta no podrá ya limitar ni impedir este tipo de accesos, ya que perjudica la marcha del negocio de los restaurantes.
El Supremo ha estudiado el conflicto que surgió hace unos años entre un restaurante y su comunidad de propietarios, una urbanización situada en la Costa Blanca. Los vecinos habían aprobado un acuerdo mayoritario por el que se decidió, por mayoría en la Junta de Propietarios, cerrar las puertas de acceso a la urbanización desde la carretera con cancelas de tipo reja con apertura automática.
El local ya disfrutaba de varios accesos directos al interior, tanto desde la playa como desde la calle, pero la urbanización cerró con una verja automática otros dos, uno peatonal y otro para vehículos. El restaurante, ubicado dentro de la urbanización, impugnó en los tribunales esta decisión. El dueño del establecimiento entendía que tal acuerdo era nulo y así lo reclamó a los tribunales.
En un primer momento, el juzgado de primera instancia aceptó los argumentos del restaurador porque "se había impuesto el criterio de la mayoría en perjuicio del propietario [del local], al no haber tomado en consideración el horario de apertura, ni el uso habitual de accesos por los clientes, el cual no se limita a los que se encuentren en la arena de la playa".
Sin embargo, la Audiencia Provincial de Alicante dio la razón a la comunidad de vecinos porque "la pretensión de tener total libertad de acceso, incluso con vehículos, al restaurante, pretende subordinar los intereses de los vecinos a los del dueño del negocio".
El Tribunal Supremo se ha inclinado de forma definitiva en favor del restaurante. Y lo ha hecho actualizando su doctrina jurisprudencial sobre este tipo de disputas.
La sentencia rechaza el argumento de la Audiencia, en el sentido de que los vecinos podrían vetar las entradas desde la calle porque "cada vez está más extendido el cierre de muchos establecimientos cuando desde el interior se facilita el acceso, con el objeto de controlarlo, y cuando lo que se enclava en el interior es, además del bar, las piscinas, se evidencia que la actuación de la comunidad ha de ser respaldada por el peligro que puede implicar".
Ante este planteamiento, el Supremo sugiere la instalación de "un servicio de vigilancia", que ya contrató la urbanización "con resultado eficaz".
Aparte de este argumento anecdótico, lo realmente importante es que la sentencia, redactada por el magistrado Román García Varela, establece que el derecho del dueño del restaurante a que no le cierren accesos desde la calle prevalece en cualquier caso, aunque los vecinos lo acuerden en la Junta por mayoría: "No cabe dentro de la Ley de Propiedad Horizontal un acuerdo que perjudique a un propietario, sin que por ello tenga la obligación jurídica de soportarlo".
La sentencia también censura que "el acuerdo [de cierre] fue alcanzado sin que previamente se contrastara con los intereses del propietario del restaurante para llegar a un entendimiento de los accesos que deben quedar abiertos".
La sentencia anula, por tanto, el acuerdo y establece que "para que sea válido un acuerdo adoptado por mayoría en la Junta de Propietarios, habrá que respetar los derechos que adquirieron los dueños de los locales de negocio, durante las horas en que estos locales tengan derecho a permanecer abiertos".
Las peleas legales en el patio de vecinos Las batallas jurídicas que se producen en el seno de las comunidades de propietarios son muy numerosas y, por ello, reciben mucha atención por la jurisprudencia. Reclamación de daños, impugnación de cuotas, reparaciones, derechos de servidumbre, etc., son sólo algunos ejemplos de las pugnas en las que se ven envueltos los propios vecinos incluso entre sí. La cuestión de los accesos de los locales comerciales que se encuentran en los edificios de propiedad horizontal son otra de las reclamaciones habituales. Esta sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo representa una aportación fundamental a la jurisprudencia porque soluciona de forma clara una disputa frecuente.
- Consulte la sentencia
(Noticia extraída de Expansión)
